은행으로 갈까? 브로커한테 갈까?

집을 사거나 재융자를 받기위해 융자를 신청할 때

어디로 가야 현명한 선택일까? 브로커를 통하는 것과

직접 은행을 통해 신청하는 것과는 어떤 차이가 있을까?

 

융자업에 종사하거나 모기지 은행에 근무하시는 한인들의 객관적인 의견을 통해 소비자들의 융자 선택의 판단에 보탬이 될만한 정보를 제공하고자 한다.

참고로 융자과정을 오리지네이션, 심사, 펀딩으로 크게 나눌 때 오리지네이션만 하는 곳을 브로커, 심사와 펀딩까지 하는 곳을 렌더라고 부른다. 렌더는 브로커만 상대하는 홀세일 렌더와 손님을 직접 상대하는 리테일 렌더로 나눠진다. 결국 손님 입장에서 상대할 수 있는 곳은 브로커나 디렉트 렌더 중에 하나이다.

브로커들은 여러 렌더들로부터 홀세일로 이자율을 받아오기 때문에 손님이 직접 렌더에게 가서 융자를 받는 경우보다 더 낮은 이자를 줄 수 있다고 하는데 이는 과연 맞는 말일까?

브로커가 홀세일 렌더로부터 낮은 이자율을 받는 것은 일부 융자상품에 대해서 맞는 말일 수 있지만 손님이 브로커로부터 낮은 이자율을 받는 것과는 별개의 문제이다. 

왜냐하면 브로커도 이윤을 목적으로 펀딩을 하기때문이다. 또한 여러 렌더로부터 다양한 상품을 가져와 손님의 입장에 맞는 상품을 소개할 수 있다는 말도 요즘에는 잘 맞지 않는 말이다. 예전엔 특수상품, 서브프라임 상품 등이 있어 가능한 얘기였지만 현재는 융자상품이 몇 가지 안 되기 때문에 어느 렌더를 찾아가더라도 자기가 원하는 상품으로 융자를 받을 수가 있다. 따라서 홀세일의 싼 이자율과 다양한 상품을 브로커의 장점이라고 내세우기엔 무리가 있다.

하지만 실제로 브로커가 갖고 있는 장점은 다른곳에 있다.

예를 들어 현재 진행중인 렌더로부터 융자를 거절당했을 경우 다른 렌더로 신속히 다시 신청해 융자를 빨리 끝낼 수있다.

또한 융자의 여러 가지 심사기준 중 한 두가지가 부족한 손님들에게 융자를 받을 수 있도록 심사가 덜 까다로운 렌더를 찾아서 도와줄 수도 있다.

결국 브로커의 경쟁력은 얼마나 다양한 렌더와 거래관계를 유지하고 있느냐에 달려있다고 볼 수 있다.

반면 대형은행, 즉 대형 리테일 렌더가 갖고 있는 장점은 우선 브로커에 지불하는 비용을 소비자, 즉 융자 신청자가 떠안을 필요가 없다는 것이다. 그리고 여러 가지 숨은 비용이나 부대비용이 현저히 낮다는 점 또한 장점인게 사실이다.

또한 금융기관인 만큼 관리감독과 교육이 철저해 개인정보에 대한 보안의 정도가 높고 정보에 대한 신뢰도 역시 높다고 볼 수 있다.

그리고 프로세싱, 심사, 펀딩이 한 회사에서 이루어지는 만큼 심사결과나 융자진행 속도에 대한 예측을 좀 더 정확히할 수 있다.

이러한 일반적인 특징 이외에 가장 눈에 띄는 대형은행의 장점으로는 점보융자의 이자율이 특히 낮다는 것이다. 점보융자, 즉 넌컨포밍 (Non-Conforming) 융자란 패니매나 프레디멕의 가이드라인에 부합되지 않는 융자로 이 두 기관을 거치지 않고 렌더가 직접 월스트릿의 투자자들에게 매각하는 융자를 말한다.

반대로 패니매와 프레디멕의 가이드라인에 부합해 이 두 기관에게 매각되는 융자는 컨포밍 (conforming)융자라고 부른다. 점보융자는 보통 융자금액을 기준으로 싱글 패밀리 하우스인 경우 42만4,100달러 이상의 융자를 말한다. 물론 63만5,150달러까지도 컨포밍 융자로 가능하지만 자격요건이 될 경우 이자가 싼 점보융자로 하는 것이 유리하다. 

그러나 어떤 렌더는 42만4,100~63만5,100달러 사이의 융자를 점보융자로 허락하지 않는 렌더도 있으므로 잘 살펴야 한다.

대형은행과 융자브로커 간에 컨포밍 융자의 이자율은 크게 차이가 나지 않는 것이 일반적이지만, 점보융자의 이자율은 차이가 많이 난다. 그 이유는 대형은행 자체가 월스트릿의 주요 플레이어이기 때문이다.

특히 신규 고객 유치를 위해 구매융자에 대한 인센티브가 많은 편인데 점보융자의 경우 구매융자에 대한 브로커와 이자율 차이가 최근 들어서는 더 커져 30년 고정 기준으로 0.5%에서 0.75%까지 나기도 한다. 이러한 격차는 융자금액이 커질수록 더 벌어지는 경향이 있으므로 특히 융자금액이 큰 손님들은 렌더나 브로커 선택에 더 큰 주의를 기울일 필요가 있다.