1% 이자율차이 – 재융자에 어떤 의미?

예전에는 재융자고려의 가장 기본단어가 “1% 이자율 차이가나야 재융자를 할만하다” 였습니다. 과연 그럴까요? 

1% 이자율의 차이가 재융자에서는 어떤 의미인지 구체적으로 알아보겠습니다.

많은 재융자고객들과 상담할때 얼마의 이자율차이가나야 재융자를 할만한건지가 첫마디라고 할만큼 얼만큼의 이자율이 차이가나야 재융자를 할만한건지 판단하고싶어합니다. 보통 예전에는 1% 의 차이는나야 비용 들어가는거에비해서 할만하다 라고 설명을 많이 드렸었고 많은 모기지 전문가들도 그렇게 기준을 잡았었습니다. 이자율이 평균 5-8% 였었고, 융자진행에 들어가는 비용도 랜더들에서 추가적인 Point Fee 를 챠지했었던 시대였기때문에 적어도 들어가는 비용을 고려하자면 1% 는 차이가나야 할만하다라는 생각이 보편적이었습니다.

하지만 지금은 그렇게 1% 를 기준으로 판단하기에는 이자율이 워낙 낮아져있는 상태이고, 재융자에 들어가는 비용도 많이 보편화가되어서 융자금액에 비교해볼때 아주 높은비용이 아니기때문에 1% 의 이자율차이만으로 재융자를 결정하기에는 객관적인 타당성이 부족하다 하겠습니다. 개개인의 느낌적인 온도차이도 크다고 볼수있겠습니다. 어떤분에게는 월 100불의 세이브도 큰의미가 되지만, 어떤분에게는 200불의 차이도 의미없게 느껴질수있으니까요.. 이집이 남은생에 마지막집이라면 Payoff 할때까지는 30년의 기간동안 월 100불씩 세이브를하는게 결국은 $36000 의 페이먼트상의 세이브가 되는거겠지만, 이집을 3년후에 파실계획이라면 월 100불씩 3년간 $3600 의 페이먼트상의 세이브가 재융자에 들어가는 비용을 커버하기에도 부족할수있으므로 이경우에는 월 100불의 세이브가 의미가 없는셈이 되기때문입니다.

 

융자금액에따른 1% 이자율차이가 페이먼트로는 얼만큼의 차이가 나는지 쉽게 이해하기위해 설명드리겠습니다.

위의 비교에서 보시면 융자금액이 클수록 이자율 변화에따른 페이먼트 차이도 많이나는걸 확인하실수있습니다. 5% 에서 4% 로 떨어질때가 4% 에서 3% 로 떨어질때보다 페이먼트 차이가 더 많이납니다. 그러니 이 월 페이먼트를 30년의 전체 상환기간으로 따져서 합해본다면 세이브하게되는 금액의 단위수가 쉽게 몇만불이상 몇십만불의 단위수가 됩니다. 

50만불 융자금액을 가진분이 5% 였었는데 3%로 재융자를한다면 월 $576불이 세이브가되며 30년 전체 상환기간으로보면 $207360 을 세이브하게됩니다. 이런 숫자라면 재융자를 당연히 진행하도록 결정하셔야하죠.

재융자에 들어가는 비용이 $5000 정도 들어간다고 기준하고 볼때, 전기세 100-200불을 아끼기위해 Solar Panel 을 설치하는 노력에 비하거나, 가드닝에 들어가는 물세를 절약하기위해 인조잔디를 설치하는 노력에 비하자면, 재융자를위한 노력은 그 어떤 절약보다도 현명한 절약의 방법이 될것입니다.