상업용 건물을 오퍼할때 주의 할 사항

 

다양한 커머셜 거래의 형태중 건물 매입의 경우 매입 의사를 밝히는 과정에 대해 설명하고자 한다.

 

매입의사는 LOI ( Letter of Intent) 라는 의향서를 작성하는데 아래의 3 가지 중요한 포인트를 놓치고 진행해서는 안된다.

 

커머셜 거래와 사업체 매매 거래를 할 경우는 오퍼에 대한 전혀 다른 이해가 요구된다. 

이는 LOI (Letter of Intent) 라는 “구매 의향서”를 셀러에게 제시하는 오퍼 형식이 일반적인데 정식 매매계약서를 구성하는 기본 초안 작업이라 보면 된다.

그래서 대개 작성중에 오류나 하자가 있는 내용이 포함된다해도 법적 구속력이 없는 non-binding 임을 전재 조건으로 양측의 의견을 조율하는 사전 문서인 것이다.

LOI 를 Binding offer 로 진행할 경우는 대개 non-refundable contract consideration fee 라는 명목으로 셀러에게 일정액을 주고 시작하는 경우도 있으며, foreclosure 나 lender 로 부터의 노트를 구매할 경우 LOI 과정이 필요하다면 극히 전문적인 브로커의 도움을 받아야 한다. 특히 주택 거래와는 달리 커머셜의 종류와 형태는 너무 다양하기 때문에 딱히 정해진 LOI 가 없으므로, 거래 종류에 최적화된 LOI 의 작성을 위해서는 경험있는 커머셜 브로커의 도움이 절대적이라 할 수 있다. 

 

셀러로 부터 매매 물건을 가장 좋은 조건으로 구매하기 위해서는 해당 부동산의 특성과 체크 리스트를 확실히 인지하고 있는 브로커를 통해 거래해야만 밀당게임(?)에서 이길 수 있기 때문이다.

변호사가 LOI 를 작성할 경우, 해당 물건에 대한 이해가 충분한 변호사인지 반드시 확인을 요한다. 지나친 고객 보호는 거래 여부를 망가트릴 위험이 있다. 법적 위험도와 구매 부동산의 현실적인 위험도를 균형 있게 바라볼 수 있는 변호사라면 거래에 도움이 될수 있지만 대부분 솔직해야 하는 변호사들은 밀당게임에 둔할 수 밖에 없으며 게다가 비용까지 지불해야 하므로 그리 바람직 하지는 않다.

 

일반적으로 상가 건물을 일컬을 때는 Multi-Tenant Property 을 말하며, 임대 수익이 발생하는 건물이 대부분이다. 반면, 하나의 테넌트가 건물을 차지하고 있는 경우를 Free Standing Property(Building) 이라 하고 이는 건물주가 직접 입주해 있는 경우도 많다. 이를 Owner Occupied Property 라고 한다.

 

상가 건물에서 임대 수익이 발생된다면 이 임대 수익이 매매가에 반영되어 가격이 정해지는데, 정확한 운영 비용과 임대총액이 결정되어야 LOI 에 기입하는 희망구매가 정해지는 것이다.

대개 셀러가 제시하는 임대수익의 계산은 건물 관리 과정에서 운영 명세서(Operating statement)에 나와 있기 때문에 이를 근거로 빠진 비용항목이 있는지 살펴 보아야 한다. 이때 공히 살펴야 할 서류들로는 (1) 세금 보고서, (2) 테넌트 임대료표(Rent Roll), (3) 임대계약서 가 기본적으로 Operating Statement 와 같이 봐야 하는 서류들이다. 

이중에 계약서 작성 후 Inspection Period 중에 제공 받기로 한 자료라 할지라도 오퍼 전에 미리 받을 수 있으면 바이어로서는 그만큼 여유롭게 매매를 진행할 수 있게 된다.

 

이 모든 서류를 근거로 NOI (임대 순수익) 와 CAP rate(Capitalization Rate) 가 정해지면 비로소 셀러의 제시 가격에 대응하는 바이어의 희망 가격이 산출된다. 이 단계에서는 전문 상업용 부동산 에이젼트로 부터의 도움을 받기를 권한다. CAP Rate 의 적용은 매우 다양한 요소를 고려해야 하고 향후 그 지역 상권의 가치까지 예측해야 하는 단순치 않은 작업이다.

아직 타주에 비해 좋은 수익율을 보이는 텍사스 이지만 경기 상황에 가장 민감하게 변동하는 CAP 은 불과 10년전 서브프라임 모기지 붕괴를 경험한 필자로서는 보수적인 CAP 적용을 권할수 밖에 없다.

임대료가 높은 플레노 지역 등의 CAP rate 는 이미 6.00 % 대에 들어섰다. 만일 7.5%-8.00% 대 CAP 의 건물을 발견했다면 자료분석과 인스펙션을 철저히 한 후 과감히 도전하길 권한다.

 

다음 사항인 Inspection Period 는 비즈니스 매매의 경우보다 기간을 다소 길게 잡아야 한다.

30일의 inspection 기간을 보통으로 잡았을 때, 세탁소나 주유소 등 화학 물질을 다루는 건물을 매입할 때는 45일 이상 잡도록 한다.  환경 보고서 작성을 위한 추가 기간을 은행에서 요구할 경우에 대비해 넉넉한 Inspection 기간을 제시하도록 한다.

이 기간 동안은 신속한 진행과 전문적인 도움이 필수이다. 물론 이는 비용을 발생시키며, 때로는 변호사나 회계사등에게 별도의 비용을 지불해야 할 경우도 있다. 빌딩 검사를 위한 Building inspection 역시 주택과는 달리 엄청난 수리비나 리모델링 비용을 감당해야 할 경우도 발생한다.

전문 투자자와 초짜(?)투자자의 차이는 여기서 나타나며, 나름대로의 분석 기준이 생길 정도가 되면 별도 비용을 절약할 수도 있다. 

숫자에 관한 조사는 눈으로 보이지만, 건물을 인스펙션할 때 안 보이는 것들도 많다. 전기, 지붕, 하수 시설 등은 먼저 지난 과거의 수리 기록을 살펴보는 것이 이 기간에 할 일이다. 수리 기록은 없고 Operating statement 상에 액수만 적힌 경우 그 돈이 어떻게 사용되었는지를 셀러에게 물어 보아야 한다.

 

이외에도 반드시 확인해야 할 몇몇 사항들로는 (1) 재산세 조정 신청이 있었는지, 그리고 그 수수료가 operating statement 에 어떤 명목으로 나와 있는지, (2) 보험 클레임 중이거나 그 비용 등의 산출이 제대로 적용 되었는지, 클레임으로 인한 향후 보험료 인상 가능성은 없는지, (3) 전문 Property Manager 를 계속 고용하고자 할 경우 매년 말 NNN 에 대한 통보와 새로 산출한 NNN 액수의 적용이 올바로 되었는지, (4) TxDOT (www.Txdot.com) 의 기록을 살펴보아 인근 지역 도로망 변경이나 공사계획이 있는지…. 등을 확인해야 한다.