빈 땅을 사서 건물을 짓고 싶다면

토지 실패의 가장 큰 원인

• 1. 토지에 대한 재산세 부담 
• 2. 무계획한 향후 개발 계획 
• 3. 타산성 분석 결여

달라스 지역은 유난히도 빈땅이 많다. 저 땅은 도대체 누구 땅일까 싶을 정도로 놀고 있는 땅이 많이 눈에 띈다.

 

그런데 분명 그땅의 소유주는 존재하고 그냥 놀고 있는 땅은 없다고 보면 된다. 그 땅들의 용도는 임의로 일단 정해져 있으며, 해당 시청의 기록을 열람해 보면 이미 개발 계획 (PD – Planned Development) 이 설정되어 있는 땅이 대부분이다.  그래도10년이 지나고 50년이 지나도 개발되지 않고 그대로인 땅이 많다.

 

영토가 작은 한국에서는 땅에 투자한 이익을 당대에서 환수할 확률이 매우 높다. 하지만 미국은 땅이 워낙 넓어서 당대는 물론 다음 세대에도 투자 이익을 환수할 가능성이 높지 않은 경우가 대부분이다.  그래서 땅에 투자 한다는 생각을 할 때는 한국에서의 토지에 대한 개념 자체를 완전히 잊고 시작하여야 한다.

 

특히 지금과 같이 부동산 시장이 활황일 때 대부분 부정확한 정보를 듣고 단기 투자를 하는 경우가 있는데 이 또한 한국적인 상식으로 투자했다가 낭패를 보기도 하는 것이다
우선 땅을 살 때 사려는 목적, 즉 땅의 용도를 생각한 다음 사는 것이 좋다. 상업용, 공업용, 주거용, 농업용 등 무슨 목적으로 구입 할것인가, 그 용도를 생각해야 한다.

 

즉 농업용 땅에 주택을 지을 수가 없고, 또 공업용 땅에서 농업용 또는 축산용 용도로 사용할 수 없다.
가령 농사지을 땅을 구입하면서 동시에 작은 주택을 짓고자 한다면 주택을 지을 수 있는 농사용 조닝(zoning)인지 주택을 지을 수 없는 농사용 조닝인지 꼭 알아봐야 한다.

 

상가나 쇼핑센터를 지을때는 앵커테넌트나 Traffic Generator, 다시 말해 Key tenant 가 확보 되어있는가 가 성패를 좌우하게 된다. 이를 위해서는 토지 계약후 feasibility period 안에 Key tenant 확보하여야 하며, 클로징과 더불어 미리 임대 계약을 해 놓을 정도로 확실한 타당성을 증명할수 있어야 한다.

 

이처럼 주택이나 상가를 사는 것보다 빈 땅을 사는 것이 오히려 더 어려울 수도 있다.
그리고 조닝 뿐 아니라 카운티와 시에 가서 해당 시나 지역의 도시및 빈 땅 개발 계획이 어떤지 알아 보아야 한다. 정부의 도시 계획을 알게 되면 앞으로 이 땅이 언제 더 개발이 될지 알수 있고 어떤 용도로 개발될지 가늠할 수 있기 때문이다.
하지만 개발 계획은 계획일 뿐 재정이 부족하거나 상황이 여의치 않아 개발이 지연, 취소 또는 변경될 수 있기 때문에 이 정보에 너무 맹신한 나머지 무리하게 투자를 해서는 안 된다.

 

또한 토지 실패의 가장 큰 원인으로는 1. 토지에 대한 재산세 부담  2. 무계획한 향후 개발 계획  3. 타산성 분석 결여     이라 할 수 있다.

 

땅 구입전 가장 중요한 투자자로서의 자세는 본인이 직접하든, 설계사가 대신하든 해당 시청을 제 집 드나들듯이 하는 적극성이 우선되어야 한다.

오래 전 개발 계획을 듣고 큰 길가의 땅을 사서 20채 정도의 다세대 주택이나 아파트를 짓기 위해 비싼 가격으로 땅을 구입했던 분이 계셨다.
10년 정도 지난 다음 개발을 하려고 보니 그동안 도시 계획법이 변경되는 바람에 아파트를 짓지 못하고 조그만 단독을 3~4개 정도만 지을 수밖에 없어 손해를 본 사례가 있다.

즉 개발 계획은 언제든지 바뀔 수 있음을 유념해야 한다.

또한 땅이 같은 동네에 비슷한 크기로 있다고 해도 가격이 천차만별인 경우가 많다. 예를 들어 전기, 전화,하수도, 상수도, 개스 등 유틸리티가 들어와 있거나 가까이 있으면 더 비싸다. 이런 토지를 ‘패드 사이트 (Pad Site)’ 라고 하는데 이 Pad site 를 구입할 경우 별도로 해당 시청에서 부과하는 별도 비용이 있을수 있다. 이를 ‘임펙트 피(Impact Fee)’ 라고 하며, 이는 쉽게 말해 구역에 이미 실행된 유틸리티 비용을 땅 주인이 개발을 위해 사용할 계획이 있는 경우, 자신이 이용하는 비율만큼 나누어 낸다고 생각하면 된다.

 

그 액수가 수만불 이상이 되는 경우도 많아 토지 구입전 이 Impact Fee 의 여부나 액수의 많고 적음을 판단하는 것도 반드시 초보자들이 거쳐야 할 확인 사항인 것이다.

반면 땅이 진흙이나 돌로 가득 차서 쓸모가 없을 경우, 땅이 오염이 되었을 경우, 또 보호림이 있어서 개발 제한이 될 경우에는 그 가치가 형편없이 떨어질 수 있으므로 무조건 크다고 비싸지 않음을 유념해야 한다.

한편 조닝의 원래 사용 용도와 다르게 땅을 사용하려면 CUP라는 조건부 사용 허가를 받아야 한다.

가령 주거지에서 학교나 교회를 지어 사용하려 한다면 일정 조건을 갖추어 해당 지역의 조닝 목적에 큰 방해를 하지 않게 계획을 세워 제출해서 승인을 받아야 한다.

 

토지 구입을 결정 할때는 개발 가능 여부와 투자 대비 수익성을 계산 하는데 꽤 오랜 시간 조사하고  진행해야 한다.

 

보통 가계약을 맺고 6개월 이상의 유예기간 (Feasibility Period) 을 설정해야 하며, 개발 타당성을 조사해줄 설계사와 엔지니어와 긴밀함을 유지해야 한다. 이때 설계와 엔지니어 비용은 계획이 무산 되거나 타당성이 떨어지는 개발이 되면 모두 회수 불가능한 비용이 되고 말 수도 있다.

 

계약 유예기간 안에 최소의 비용으로 타당성 조사를 끝내고 나면 총 개발 비용에 대해 모기지 은행과 전문 부동산 에이젼트와의 상의를 통해 융자가능 여부와 시장 분석을 해야 한다.

융자비용과 개발 비용 그리고 개발 후 가치 평가를 끝내고 나서 클로징에 임해야 하는 것이 다른 부동산 투자와 큰 차이라 볼 수 있다.