부동산 불패, 집 한 채 사놓을까?

최근의 식지않는 미국 전역의 부동산 열기에, 평소에 생각지도 않았던 분들조차도 “집 한채 사놓을까?”하고 부동산 투자에 고민하고 계시는 분들이 적지 않은 것으로 압니다.  실제로도, 최근에 투자용 주택을 구매하셨거나 구매계획중인 분들도 많이 접하고 있고요.

물론, “부동산 불패”라는 말도 있듯이, 모아둔 여유자금이 있어 큰 욕심 부리지 않고 저축한다는 마음으로, 무리하지 않는 선에서 투자하신다면, 큰 위험부담은 없을 것으로 생각합니다.  다만, 모든 투자가 그러하듯, 원하는 만큼의 성공을 얻기위해서는, 많은 노력과 어느정도의 운(?)도 따라주어야 가능합니다.  그리고, 위험부담과 손실을 최소화하기 위해서는, 본인의 상황과 목적에 부응하는 잘 짜여진 투자계획이 선행되어야 한다는 점 명심하셔야 합니다.

이번 시간에는, 초보(?) 투자자들이 부동산 투자계획을 세울시,  어떻게 그리고, 어떤 부분에 신경써야 하는지에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

부동산 투자계획

모든 일을 성공적으로 마무리하기 위해서는 잘 짜여진 계획이 필요하듯이, 부동산 투자에 있어서도 잘 정리된 계획의 유무는 성공적인 부동산 투자를 가늠하는 가장 큰 척도라고 하겠습니다.  다만, 이 계획은 투자자 본인에게 가장 적합한 것이 되어야 하며, 남들이 시행하여 재미(?) 보았다고 하는 계획을 그대로 따라하는 것은, 본인에게 잘 맞추어진 계획이라 보기 어렵고, 그만큼 실패의 확률도 높다는 것을 명심해야 합니다.

부동산 투자계획이라하여, 거창한 투자계획서를 작성하자는 것이 아니고, 적어도 투자자 본인이 현재 어떠한 상황에서 추후 어떠한 결과물을 얻고 싶은지에 관한 대략적인 구상, 그리고 본인이 왜 부동산 투자를 해야하는지에 대한 목적의식 정도는 최소한 진지하게 고민해 보아야 한다는 것입니다.

투자의 신이라고까지 불리는 Warren Buffett, CEO of Berkshire Hathaway, 도 “투자 자금은 넘쳐나는데, 투자할 곳이 없다”고 항상 얘기합니다.  그만큼, 좋은 투자 대상을 찾기는 쉽지 않은 것이 현실입니다.  하지만, Warren Buffett이 찾는 투자대상이 모든 투자자들에게 똑같이 좋은 투자대상이 되는 것은 아니며, Warren Buffett 이 좋지 않다고 판단하는 투자대상도, 실제로 누군가에게는 정말 좋은 투자 대상이 될수 있다는 것을 알아야 합니다.  다시말해, 부동산 투자의 성패도 투자자 본인의 목적에 얼마나 부합하느냐가 중요하지, 무조건 싸다고 아니면 요즘 핫(Hot)하다고 알려지는 투자대상이 투자자 본인에게 꼭 좋은 투자 대상이라고 단정지을 수는 없다는 것입니다.   

 

투자 목적 바로 알기

부동산 투자계획에 있어 가장 중요한 사항은, 투자 목적 바로 알기입니다.  투자자 본인이 정말로 원하고, 또 정말로 필요한 사항이 무엇인지를 제대로 파악한 후에야 비로소, 투자대상, 투자시기, 투자금액, 및 투자방법 등을 포함한 자세한 투자계획을 구체화 시킬수 있기 때문입니다.

비교적 소규모 자본으로 큰 위험부담 없이 초보 투자자들이 부동산 투자를 시작하는 방법은 주택을 구입하는 것입니다.  하지만, 작은 주택을 하나 구입하는 부동산 투자에도, 투자자의 목적에 따라 투자대상 포함 모든 계획이 다르게 짜여지는 것을 알 수 있습니다.

투자자의 목적이 노후 대책을 위한 장기적금의 성격을 띤 계획이라면, 세가 잘 나갈수 있는 지역 선정이 가장 우선시 되어야 할 것이며, 투자자의 목적이 단기 시세 차익을 노리는 것이라면, 매물의 가격이 최우선 고려사항이 되어야 할 것입니다.  쉽게 비교해서, 단기 시세 차익을 노리는 투자자는 주택의 상태에 관계없이 매입후 많은 수리 비용이 들더라도 높은 시세 차익을 남길수 있다면 투자를 할수 있는 반면, 앞선 투자자의 경우는 과다한 수리비용의 부담때문에 많은 수리를 요하는 주택은 투자대상에서 제외하는 경우가 많을 것입니다.

실례로, 남의 건물에 세를 내고 Doctor Office를 운영하시는 의사 한분이 계십니다.  한달에 $5,000 정도의 세를 내고 계시는데, 이 돈으로 내 건물을 가지고 싶다고 찾아오셨습니다.  작은 건물을 한채 물색하였고, 한달에 $5,000 정도의 예산으로 건물 융자금 포함 모든 비용을 충당할 수 있는 건물을 사셨습니다.  그런데, 이 건물이 오래 비어 있었고, 가격도 주변 시세보다 낮았습니다.  이유는, 주변의 렌트시세가 낮아, 단기 시세 차익이나 렌트를 많이 받기 원하는 투자자들에게는 큰 매력이 없었기 때문입니다.  하지만, 이런 이유로 이 건물을 매입하신 의사분은 좋은 가격에 본인의 목적에 부합하는 성공적인 부동산 투자를 이끌어 낼수 있었습니다.  아무런 목적이나 계획없는 어느 투자자가 싸다는 이유 하나만으로 이 건물을 매입한다면, 어떤 결과를 초래할까요?  다시 말해, 성공적인 부동산 투자에는 확실한 투자 목적이 선행되어야 한다는 것입니다.  

 

목적에 따른 부동산 투자 범위

부동산 투자를 꼭 부동산 매입에만 국한시킬 필요는 없습니다.  현재 주택을 한채 보유하고 있는데, 약간의 여유자금을 위해 부동산 투자를 고민하고 있지만, 현재 현금 보유액과 개인 크레딧 사정이 좋지 않아 주택구입은 어려운 상황에 계신 독자분도 있을 것입니다.  새로운 주택을 구입하는 것만이 올바른 선택일까요?

재융자(Refinancing) 생각해 보셨나요?  재융자도 큰 의미에서는 부동산 투자에 포함된다고 생각합니다.  연 이자율 5%에 가지고 있는 융자를, 연 3.05% 이자율로 낮출수 있다면, 이보다 더 큰 이익을 남기는 투자는 그렇게 많지 않다고 생각합니다.  물론, Closing Cost라고 하는 비용이 발생하지만, 투자 비용 대비 효율은 그 어떤 성공적인 투자에도 뒤떨어지지 않습니다.  

한가지 예를 더 들면, 현재 보유하고 계신 주택이 월세 $3,000 정도 받을수 있다면, 이 집을 $3,000에 월세주고, 월세 $2,000 에 주변의 다른 주택이나 아파트에 세들어 가는 것은 어떨까요? 

처하신 상황에 따라 다르겠지만, 위의 두가지 경우도 큰 의미의 부동산 투자에 포함시킬수 있으며, 성공적인 부동산 투자를 이루기 위해서는 반드시 숙지하고 있어야 할 기본사항이라는 점 명심하시기 바랍니다.

부동산 투자로 일확천금을 노리는 것은 허황된 꿈입니다.  위의 단편적인 두가지 예에서 보듯, 작은 부분을 어떻게 계획하여 어떻게 실행하는지에 성패가 달려 있습니다.  좋은 부동산을 매입하는 것보다, 구입한 부동산을 어떻게 운용하느냐가 더 중요합니다.  부동산 투자를 성공적으로 마무리하기 위해서는, 본인의 목적에 부합하는 잘 짜여진 계획이 필요한 이유입니다.