최근 미국 내의 부동산 마켓, 특별히 주택시장에서 나타나는 과열 현상의 원인에는 여러 가지가 있겠으나, 그중에서도 사상 최저치를 유지하고 있는 주택담보융자(Mortgage)가 가장 큰 영향을 끼치고 있는 요인 중 한가지라고 할 수 있습니다. 매달 지급해야 하는 주택융자 상환금 중 이자 부분에서만 많게는 $1,000 이상의 차이를 볼 수 있기 때문입니다. 이런 이점을 알기에 최근의 주택시장에서는 Listing 가격의 10%는 기본이고 많게는 20% 이상 올려서 집을 사는 Buyer들도 상당수 있습니다. 실제로 겪어보지 않으신 분들은 믿지 않으시겠지만, 현재 미국 전역에서 일어나고 있는 실제 상황입니다.
이에 이번 시간에는 이자율 변화에 따른 부동산 마켓의 전반적인 흐름과 적절한 매수와 매도 시기에 대해 알아봄으로써, 부동산에 투자하려는 투자자들이 성공적인 투자계획을 세우는데 조금이나마 도움 되기 바랍니다.
이자율과 부동산 마켓
부동산 마켓은 이자율과 뗄래야 뗄수없는 밀접한 관계를 유지하고 있습니다. 이자율 변동에 따른 부동산 시세의 등락을 항상 목격할 수 있고, 부동산 시장이 너무 과열되거나 거래가 없을 때도 이자율 조정을 통한 부동산 시장 전반의 수요와 공급을 조절할 만큼, 부동산과 이자율은 긴밀한 관계에 놓여 있습니다.
이자율이 오르면 부동산 가격이 내려가고, 이자율이 낮아지면 부동산 가격이 올라가는 것은, 전 세계에 공통으로 보이는 기본적인 현상입니다.
그렇다면, 투자자의 입장에서 언제 부동산을 구매하고 언제 파는 것이 가장 좋은 시기일까요?
많은 분께서 이자율이 오를 때 부동산 가격이 내려 갈 것이므로 팔아야 한다고 말씀을 하실 것 같은데, 한번 자세히 들여다보겠습니다.
Buyer Market vs. Seller Market
이자율이 올라갈 때(남들이 부동산을 팔려고 할 때), 시장에 나온 많은 수의 과다 매물(공급 증가)로 인한 가격 하락요인이 있을 것으로 판단하여, 성공하는 투자자들은 이때부터 부동산 구입에 집중합니다. 이런 상황에서, 부동산 시장은 Buyer가 주도하는 Buyer Market이 형성됩니다
반대로 이자율이 내려갈 때(이자율 하락으로 부동산 구입 의지들이 높을 때), 부동산을 사려는 투자자들의 증가(수요 증가)로 인한 가격 상승 요인이 기대되므로, 성공하는 투자자들은 이때부터 가치 상승을 이룬 부동산을 처분하기 시작합니다. 부동산 시장은 Seller가 주도하는 Seller Market이 형성됩니다
성공적인 부동산 투자
최근 미국 내의 부동산 마켓, 특별히 주택시장에서 나타나는 과열 현상의 원인에는 여러 가지가 있겠으나, 그중에서도 사상 최저치를 유지하고 있는 주택담보융자(Mortgage)가 가장 큰 영향을 끼치고 있는 요인 중 한가지라고 할 수 있습니다. 매달 지급해야 하는 주택융자 상환금 중 이자 부분에서만 많게는 $1,000 이상의 차이를 볼 수 있기 때문입니다. 이런 이점을 알기에 최근의 주택시장에서는 Listing 가격의 10%는 기본이고 많게는 20% 이상 올려서 집을 사는 Buyer들도 상당수 있습니다. 실제로 겪어보지 않으신 분들은 믿지 않으시겠지만, 현재 미국 전역에서 일어나고 있는 실제 상황입니다.
이에 이번 시간에는 이자율 변화에 따른 부동산 마켓의 전반적인 흐름과 적절한 매수와 매도 시기에 대해 알아봄으로써, 부동산에 투자하려는 투자자들이 성공적인 투자계획을 세우는데 조금이나마 도움 되기 바랍니다.
이자율과 부동산 마켓
부동산 마켓은 이자율과 뗄래야 뗄수없는 밀접한 관계를 유지하고 있습니다. 이자율 변동에 따른 부동산 시세의 등락을 항상 목격할 수 있고, 부동산 시장이 너무 과열되거나 거래가 없을 때도 이자율 조정을 통한 부동산 시장 전반의 수요와 공급을 조절할 만큼, 부동산과 이자율은 긴밀한 관계에 놓여 있습니다.
이자율이 오르면 부동산 가격이 내려가고, 이자율이 낮아지면 부동산 가격이 올라가는 것은, 전 세계에 공통으로 보이는 기본적인 현상입니다.
그렇다면, 투자자의 입장에서 언제 부동산을 구매하고 언제 파는 것이 가장 좋은 시기일까요?
많은 분께서 이자율이 오를 때 부동산 가격이 내려 갈 것이므로 팔아야 한다고 말씀을 하실 것 같은데, 한번 자세히 들여다보겠습니다.
Buyer Market vs. Seller Market
이자율이 올라갈 때(남들이 부동산을 팔려고 할 때), 시장에 나온 많은 수의 과다 매물(공급 증가)로 인한 가격 하락요인이 있을 것으로 판단하여, 성공하는 투자자들은 이때부터 부동산 구입에 집중합니다. 이런 상황에서, 부동산 시장은 Buyer가 주도하는 Buyer Market이 형성됩니다
반대로 이자율이 내려갈 때(이자율 하락으로 부동산 구입 의지들이 높을 때), 부동산을 사려는 투자자들의 증가(수요 증가)로 인한 가격 상승 요인이 기대되므로, 성공하는 투자자들은 이때부터 가치 상승을 이룬 부동산을 처분하기 시작합니다. 부동산 시장은 Seller가 주도하는 Seller Market이 형성됩니다
성공적인 부동산 투자
그럼, 어떻게 부동산 매매를 통한 시세 차익을 얻을 수 있을까요?
기본적으로 많은 이윤을 남기기 위해서는, 낮은 가격에 매수해 높은 가격에 매도해야 하므로, 위에서 언급한 내용에 따라 이자율이 높고 부동산 시세가 가장 낮은 시기에 매수하고, 이자율이 낮고 부동산 시세가 가장 높은 시기에 매도하면 됩니다.
그렇다면, 이자율이 오르는 추세이고, 부동산 시세가 내려가는 시기가 부동산을 매입할 최적기일까요?
이자율이 내려가고 부동산 시세가 오른 시기에는, 절대 부동산 매입을 해서는 안 되는 것일까요?
정확한 시기를 제대로 선정해서 매입과 매도를 진행한다면, 반드시 성공하는 부동산 투자가 되는 것일까요?
너무나 많은 질문상황이 발생할 것으로 생각됩니다. 단순히 이자율과 부동산 시세만으로 부동산 전반에 대한 결론(?)을 내려고 하니, 당연히 무리가 따르고 제대로 된 답변을 얻기 힘든 것입니다.
투자의 성공 여부를 투자자 자신이 부동산을 구매하는 바로 그 시점에서 판단하는 것은 큰 의미가 없습니다. 아무리 좋은 부동산을 좋은 가격에 매수했다고 해도, 실제 매도할 때에 어느 정도의 수익을 올렸는지, 또 부동산을 소유하고 있는 동안 렌트비를 제대로 받고 있었는지, 이자율 인상으로 인한 어려움은 없었는지 등 여러부분을 따져본 후에 비로소 투자의 성공여부를 물을 수 있을 것으로 생각됩니다.
결론
부동산 투자의 성공여부는 본인의 목표가 무엇인지 파악되어야 판단할 수 있는 사항입니다. 단지 시세차익만을 만들기 위함인지, 매달 생활비를 만들기 위한 수단인지, 몇십년 후를 생각한 장기 투자인지 등등.
부동산 투자로 성공한 투자자들은 예상외로 그렇게 많지 않습니다. 그런데, 부동산 투자로 성공할 수 있었던 기회들은 많은 분들께서 적어도 한두차례 경험해 보았을 것입니다.
“그때 그걸 샀어야 했는데…”
“그때 그친구 말을 들었어야 했는데…”
결국, 부동산 투자로 성공한 사람들은, 결정의 순간이 왔을때 남들보다 빠르고 확실한 결단력을 가지고 실행에 옮겼던 사람들입니다. 많은 분들에게 이런 결정의 순간이 오는데, 대부분은 이것이 기회인지조차 알지 못하고 지나치고, 기회인 것을 알아도 이리저리 재다가 놓치는 경우도 많이 보게 됩니다.
작년 이맘때쯤 COVID사태가 막 시작할 시기에, 많은 분들께서 주택가격 하락을 예상하여, 부동산 구매 시기를 늦추거나 계약파기를 하기도 하였습니다. 반대로, 주변의 반대를 무릅쓰고 본인의 의지에 따라 주택을 구입하신 분들은 현재 최소 주택가격20% 상승이라는 상당히 큰 투자이익을 보셨습니다.
같은 맥락에서, 오늘 이 시간에도 많은 분이 너무도 다른 예상들을 하고 계실 것으로 생각합니다.
“이제 정말 최고점을 찍었다. 곧 가격하락 있을 것이다. 기다리자...”
혹은, “가격 계속 오를 것 같다. 이자도 싸니 최대한 많이 사두자...” 등등...
어떤 예상이 맞고 틀리는지는 결국 시간이 지나 봐야 판가름 나겠으나, 투자를 계획하시고 계신다면, 최근의 부동산 마켓 돌아가는 사정 충분히 공부하시어, 언젠가는 꼭 성공하는 투자 끌어내실 수 있기를 기원합니다.
