어니스트 머니 (Earnest Money)

주택이나 부동산을 구입하려면 구입 계약서에 ‘계약금’(Earnest Money Deposit) 금액을 명시해야 한다. 정해진 금액은 없고 대개 주택 구입 가격의 1~3%까지를 계약 체결과 함께 선납하는 조건이 대부분이다. 셀러는 계약금 금액의 높고 낮음에 따라 바이어의 주택 구입 의사를 파악하는 것이 일반적이다. 계약금이 높을수록 주택 구입에 대한 의욕이 높은 것으로 여겨진다. 계약금은 셀러와 주택 구입 거래 조건에 대한 합의가 이뤄지고 계약서가 유효해지면 바로 납부해야 하는 조건이다. 계약금은 주택 구입 가격에 따라 수천달러에서 수만달러에 달할 수 있는데 주택 거래 진행 상황에 따라 자칫 돌려받지 못하게 되는 경우도 있다.

 

주택 거래시 필수 조건인 계약금을 다룰 때 저지르기 쉬운 실수를 정리했다.

 

‘계약금은 무엇인가’

이해부터계약금에 대한 자세한 이해가 없으면 잘못 관리하는 실수를 범하기 쉽다. 주택 구입시 반드시 선납해야 하는 계약금은 (Earnest Money Deposit) 바이어의 주택 구입 의사를 셀러측에게 전달하는 수단이다. 규정에 정해진 금액은 없지만 대개 주택 구입 가격의 1~3%에 해당하는 계약금 금액이 일반적이다.만약 바이어가 주택을 구입할 의사가 확실하고 거래 완료에 대한 확신이 있다면 계약금 금액은 얼마든지 높아질 수 있다. 계약금은 양측이 주택 구입 조건에 대해 합의하고 타이틀회사에 완료된 계약서가 전달되면 에스크로 계좌에 입금돼 보관된다. 때로는 셀러측 브로커 계좌에 입금되기도 하는데 주택 거래가 완료되면 구입 가격 또는 다운페이먼트의 일부에 포함된다.

 

후할 필요 없지만 짜서도 안 된다

주택 거래 완료에 대한 보장이 없는 상황에서 계약금을 미리 내야한다는 것이 바이어로서는 부담스러운 일이 아닐 수 없다. 그러나 계약금 금액이 너무 짜면 아예 주택 거래조차 시작조차 하지 못하는 일이 발생한다. 특히 요즘과 같은 셀러스 마켓 상황에서는 계약금 금액이 너무 낮으면 경쟁 바이어에게 집을 빼앗기기 쉽다. 주택 구입에 대한 의지가 확실하고 주택 구입 조건을 갖췄다고 판단되면 계약금 금액을 조금 올려서 경쟁력을 높여볼 수 있다. 만약 높은 계약금 전략을 결정했다면 몇가지 주의할 점이 있다.바이어측 사유로 주택 거래가 중도에 취소되면 계약금 전액을 반환받지 못하기 때문에 어떻게 해서든 주택 거래를 완료해야 한다는 각오가 먼저 있어야 한다. 구입 경쟁이 심해 어쩔 수 없이 높은 계약금을 내야하는 상황이라면 어차피 내야하는 주택 구입 가격을 미리 내는 것이라고 생각하면 부담이 덜하다. 선불 계약금조로 수만달러를 내야 하지만 결국 다운페이먼트 금액에 포함될 금액을 미리 납부하는 절차다.

 

‘조건부 구입 조항’

적절히 활용주택 구입 절차는 불확실성의 연속이다. 언제 어디서 어떤 문제가 발생해 주택 구입 계약이 취소될지 모른다. 그래서 주택 구입 계약서에는 항상 바이어 보호 조항이 포함되는데 대표적인 보호 조항이 바로 ‘조건부 구입 조항’(Contingency)이다. 여러 구입 조건들이 바이어측에 충족되어야 구입이 완료된다. 만약 충족되지 않는 조건이 발생하면 바이어는 기한내에 구입 계약을 취소하고 선납한 계약금을 돌려받게 된다.그런데 각 조건을 충족했다고 셀러측에게 전달하거나 기한내(옵션 기간: Option Period) 에 취소 통보를 하지 못하면 계약금을 돌려받지 못하게 된다. 대표적인 구입 조건으로는 융자 조건, 감정가 조건, 매물 상태 점검 조건 등 세가지 항목이 있다. 바이어가 기한내에 융자를 받지 못하거나 감정가가 낮게 나올 경우, 또는 매물 상태를 승인할 수 없다면 바이어는 계약 취소를 통보하고 계약금을 반환을 요청할 수 있다.

 

조건부 구입 조항 삭제시

신중바이어는 셀러측과 합의한 기한내에 각 구입 조건을 충족해야 한다. 예를 들어 셀러측과 구입 계약이 체결된 뒤 21일내에 융자를 받는 조건에 합의했다면 이 기한 내에 융자 승인을 받아야 한다. 만약 이 기한이 초과된 뒤 융자 승인을 기각 당하거나 기한 내에 취소 통보를 보내지 못하면 계약금을 받을 수 없게 된다. 융자 조건뿐만 아니라 감정가 조건과 매물 상태 점검 조건도 각각 정해진 기한이 있기 때문에 기한 내에 조사를 완료하고 구입을 취소할 지 아니면 계속 진행해도 될지를 결정해야 한다.주의해야 할 점은 요즘처럼 주택 구입 경쟁이 치열할 때 구입 조건을 처음부터 아예 삭제하는 방법으로 경쟁력을 높이려는 바이어가 많다는 것이다. 이런 바이어는 엄청난 위험을 안고 주택 구입 거래를 시작하는 것으로 구입이 완료되지 않으면 계약금을 날리기 쉽다.

 

‘애즈 이즈’(as-is) 구입 조건

매물 상태에 대한 보장 없이 현 상태 그대로 구입한다는 이른바 ‘애즈 이즈’(As-Is) 구입 조건이 있다. 애즈 이즈 구입 조건은 은행측이 셀러로 나서는 차압 매물 거래에서 흔히 볼 수 있다. 애즈 이즈 구입이라고 해서 바이어측 보호 조항이 자동적으로 삭제되는 것은 아니다. 일반 매물 거래와 마찬가지로 융자, 감정가, 매물 상태 점검 등의 조건이 적용되고 어느 한 가지 조건이라도 충족되지 않으면 바이어가 구입을 취소하고 계약금을 돌려받을 수 있다. 그러나 일부 차압 매물 셀러들은 처음부터 아예 계약금 ‘환불 불가’라는 조건을 들고 나오기도 하는데 이런 경우 구입 계약서에 서명하기 전에 주의해야 한다.

또한 Texas Association of Realtors 에서 제공하는 주택 매매 계약서 (1-4 Family Residential Contract – Promulgated Form 이라함) 에 명기된 AS IS 조항을 보고 당황하는 바이어들이 있었을텐데, Inspection 등을 통해 정해진 Option Period 기간안에 집 상태나 계약 조건을 확실히 따져봐야 불이익을 모면할 수 있다.

 

한쪽이라도 취소 동의 없으면 둘 다 불리

주택 구입 계약이 취소되면 바이어는 물론 셀러도 취소 서류에 서명하고 계약금 반환에 동의해야 계약금이 반환된다. 만약 셀러측이 취소 서류에 서명을 거부하면 계약금 반환 절차도 지연될 수밖에 없다. 이런 경우 바이어 측의 계약금이 에스크로에 묶여 있게 되지만 셀러측에게도 불리하게 작용할 수 있다. 양측이 취소 서류에 서명하고 계약금이 반환되어야 기존 주택 구입 계약이 공식적으로 취소된다. 어느 한쪽이라도 취소 서류에 서명을 거부하면 구입 계약이 유효하기 때문에 계약금이 반환되지 않는 것은 물론 셀러도 집을 팔 수 없는 상황에 처한다. 

 

해약은 Termination Notice 를 포함해야 하고, “Release of Earnest Money” 라는 양식에 Buyer 와 Buyer 의 Agent, 그리고 Seller 와 Seller 의 Agent 가 모두 사인을 해야 유효하며, 이에 따라 에스크로 에이젼트는 Earnest Money 를 돌려줄수 있는 것이다.

드문 경우이긴 하나 바이어와 셀러가 동의해도 이를 중개한 에이젼트가 동의 하지 않아 상황이 복잡해지는 경우도 있다. Buyer Representation Agreement 나 Listing Agreement 상에 에이젼트를 보호할 목적으로 작성된 내용중에 계약 파기시에도 커미션을 지불해야 하는 경우가 발생하기 때문이다.