Warranty Deed (소유권 권리 증서) 와 Title Insurance (타이틀 보험)

‘디드’ (Deed)란 한마디로 말해서 문서로 된 권리증서라고 볼 수 있다. 부동산을 사고 팔 때 많이 쓰는 용어로 비교적 익숙하다. 부동산에 대한 권리나 이권 등을 공증하여 카운티 등기소에서 등재한 법률적으로 효력이 있는 문서이다. 즉 계약을 통한 부동산 권리 이전뿐 아니라 면허, 특허 등의 권리 이전 또는 상속이나 증여 시에 문서로 쓰는 것이 Deed이다.

이때 권리를 팔거나 주는 쪽을 그랜터(Grantor), 그리고 받는 쪽을 그랜티(Grantee)라고 한다. 예를 들어 부동산을 매매할 때 셀러가 그랜터가 되고 바이어가 그랜티가 된다.

셀러가 디드를 만들어 사인하고 공증한 다음 타이틀 회사를 통해 등기소에서 등기를 마치면 부동산 권리 이전이 완료가 된다. 이때 사용하는 디드를 워런티 디드 (Warranty Deed) 혹은 그랜트 디드 (Grant Deed)라고 한다.

워런티 디드와 그랜트 디드는 다소 차이가 있다. 주로 텍사스에서는 워런티 디드를, 켈리포니아주에서는 그랜트 디드를 통해 부동산 매매 소유권이전을 진행한다.

그런데 그랜트 디드를 통해 셀러가 여러가지 이유로 제 3자에게 타이틀을 등기이전하는 바람에 소유권으로 인한 다툼과 분란이 생기는 경우가 많다. 한창 융자 재조정이 많았던 10여년전의 경우 몇몇 주택 소유주들이 등기 이전이라는 방법을 통해 주택을 지키려고 노력을 해왔으나 이 방법이 여러 측면에서 많은 문제를 야기해 왔다.

그러므로 주택 소유권을 제 3자에게 그랜트 디드를 통해 등기 이전하는 것은 법적효력과 결과를 신중히 생각한 다음 하는 것이 옳다. 그랜트 디드에는 셀러 이름, 바이어 이름 그리고 양쪽 사인, 해당 부동산의 Legal description, 그리고 공증인의 날인과 카운티 등기소의 날인이 있다. 한국식으로 하면 집문서라고 볼 수 있다.

이 그랜트 디드 자체가 내포하는 의미는 해당 권리를 제 3자에게 팔지 않았고 그랜트 디드에 적시된 바이어에게만 권리를 준다는 것이다. 그리고 해당 부동산에 어떤 빚이나 Tax 같은 담보가 없어서 부동산 권리에 있어 어떤 제한이나 침해가 없다는 것을 이 디드가 확증하는 것이다.

그런데 소유권 이전 후에도 혹시 모를 타이틀 상의 하자로 인해 나중에 소유권 사용에 법적 침해나 제한이 종종 발생한다. 과거 소유권에 대한 문제를 모르고 있다가 나중에 알게 되어 문제가 생길 수가 있다.

예를 든다면,

(1)부동산 판매자 또는 다른 어떤 사람에 의해서 부동산의 실제 소유자가 사실과 다르게 왜곡 등재되었을 경우, 

(2) 부동산 소유 문서가 위조되거나 불법적으로 조작되었을 경우, 

(3) 판매자가 제정신이 아닌 것으로 판명되거나 미성년자여서 거래의 합법성에 문제가 된 경우, 

(4)법적 대리권의 효력이 없는 사람의 싸인으로 서류상의 하자가 있는 경우, 

(5) 상속받은 부동산의 상속세를 미납한 부동산을 구입한 경우, 

(6) 이지먼트(easements)의 기록이 누락된 부동산 거래의 경우, 

(7) 법적 소송으로 인해 매매가 금지된 부동산 구매의 경우, 

(8) 해당재산의 소유권을 주장하는 알려지지 않은 이전 소유주의 상속인,

( 9) 공공 기록상의 실수 등 여러가지 이유로 소유권 분쟁이 일어난다.

이와 같이 워런티 디드 (Warranty Deed) 는 앞으로 발생 가능한 covenant 등 까지도 셀러가 보증한다는 의미에서 바이어 측에 유리한 권리 이전 방법이라 말할수 있다.

 

또한 이러한 Deed 를 보호해 주는 보험이 타이틀 보험 (Title Insurance) 인데 보통 Seller 가 Buyer 를 위해서 사주는 것이 대부분이지만, 경우에 따라서는 Buyer가 구입을 해야하는 경우도 생긴다. 은행 차압 주택을 구입하거나,” Short Sale” 주택을 구입하는 경우에 Seller쪽에서 Title Insurance 를Buyer 한때 떠맡기는 경우도 있기 때문이다.

Title Insurance 의 주목적은 집문서에 문제가 생길수 있는 모든 경우를 조사를 해서Buyer 와 Buyer 의 은행을 보호해 주는 것이다. Title Insurance회사에서 보험증서를 발행 하기전에 Buyer 가 구입하고자 하는 주택에 어떤 저당권이 설정이 되어 있는지, 현재 집소유주가 은행에 얼마의 Loan 이 남아 있는지, 재산세 는 밀린것이 없는지 등 은Title Insurance 회사가 조사를 하게되는 몇가지 예를 들은 것이고, 이외에도 더 많은 것이포함이 되어있다.


이외에도 융자를 해 준 모기지 은행에서 근저당권을 설정하기 위해 주택에 걸어 놓는 Deed of Trust가 있고, 또 주택 매매시 통상 셀러 바이어 관계에서는사용되지 않고 보통 가족 관계에 있는 분들이 기프트로 주고 받을 때 많이 사용하는 Quit Claim Deed가 있다. 가령 부부인데 남편만 타이틀에 올리고 싶을 경우, 아내는 Quit claim deed (or Inter spouse deed)에 사인한 다음 공증을 한다. 또 이외에도 주택 소유주가 세금을 내지 않았을 경우 공공기관에서 세금 빚을 환수하기 위해 Tax Deed or Sheriff’s Deed 같은 것도 있다.

부동산 매매를 할 때 여러가지 서류에 사인을 하고 공증을 한다. 공증에 필요한 서류들은 대체로 소유권과 법적 효력이 있는 서류들이다. 그러므로 이를 사인을 할 경우에는 그 법적 결과를 신중히 고려한 다음 각종 Deed에 사인하는 것이 좋다.