모기지 연기 하면 무슨 불이익이 발생하나

CARES Act에 근거하여 코로나바이러스의 영향으로 모기지 페이먼트가 힘들어진 주택소유주들은 3개월, 6개월 혹은 최장 12개월까지도 렌더의 승인을 받아 페이먼트 연기(Forbearance 혹은 Deferrment)를 할 수 있게 되었다.

대부분의 렌더는 밀린 개월만큼 융자기간을 연장하는 방법을 택할 것으로 보이는데 이는 당장 수입이 없는 주택 소유주들에게는 큰 도움이 된다고 볼 수 있다.

CARES Act는 또한 페이먼트 유예를 승인한 렌더가 연기된 페이먼트에 대하여 페널티나 비용을 부과하지 못하고 신용관리 기관에 통보할 수 없도록 하여 소비자들에게 부정적인 영향이 미치지 못하게 하고 있다.

하지만 현실에서는 다소 다르게 작동하고 있어 소비자뿐만아니라 융자 담당자들 조차도 당혹스럽다. 실제로 많은 렌더들은 페이먼트 연기가 결정된 후 신용평가기관에 페이먼트가 연기되어 있다는 사실을 통보한다.

따라서 크레딧리포트에는 해당 모기지구좌에 “Account in Forbearance”라는 문구가 표시되어 나온다. 이로 인하여 신용점수가 낮아지지는 않지만 금융활동에는 제약을 받게 된다.

우선 당장 재융자가 불가능해진다. 그 문구가 있는 신용보고서가 포함된 모기지 펙키지를 새로운 투자자들이 구매를 꺼리기 때문에 새로운 렌더들도 융자승인에 소극적을 수밖에 없다. 따라서 재융자를 계획하는 사람들은 페이먼트 연기신청을 하지 말아야한다.

만약 이미 신청했다면 해당 렌더(Servicer)에 전화하여 연기를 취소하고 밀린 페이먼트를 다 내야만 한다.

문제는 이렇게 밀린 페이먼트를 다 냈다고 해서 신용보고서에 나타난 Account in Forbearance라는 문구가 당장 없어지지 않을수 있다는 것이다.

 

기존 융자의 밀린 페이먼트를 다 했는데도 불구하고 신용보고서에 그 문구가 계속 남아있는 경우에는 손님이 일일이 세 개의 신용관리기관에 전화해서 지워달라고 요청해야한다.

그런데 신용관리기관은 그 자리에서 바로 지워주기보다는 기존 렌더에 연락하여 사실관계를 확인 후에나 지워줄려고 하기 때문에 시간이 걸릴 수 밖에 없다. 결국 손님들은 원하는 때에 재융자를 하지 못해 낮은 이자율의 혜택을 못 보게 될 수도 있다.

따라서 당장 페이먼트 연기를 신청하는 것이 유리한지 혹은 재융자를 해서 페이먼트를 낮추는 것이 유리한지를 잘 판단해서 결정해야한다.

페이먼트 연기는 이자금액에 대한 면제가 아니므로 언젠가는 내야하는 돈이다. 따라서 가까운 시일내에 집을 팔고 다른 집을 살 계획이 있는 사람들 역시 신청하지 않는 것이 좋다.

또한 재융자를 고려하는 집 말고 다른 집의 모기지에 대한 페이먼트 연기도 재융자 승인을 받는데 방해를 준다. 예를 들어 주거주용집 모기지를 재융자를 고려하는 사람이 렌탈 프라퍼티 모기지에 대하여 페이먼트 연기를 신청했다면 이 경우 역시 재융자 승인을 받기 어려우므로 조심해야 한다.