부동산 감정에 관한 “잘못된 상식”

최근에 부동산을 구입한 구매자들 중에서 구입한 가격보다 적게 나온 부동산 감정가 때문에 한바탕 곤욕을 치른 구매자들이 많다. 이는 현재 시장에 나온 주택들이 과대 평가 되어 있거나 짧은 기간에 주택가 상승이 급격히 이루어진 경우에 발생한다.

특히 텍사스의 많은 지역들이 매매가격보다 부동산 감정가격이 적게 나와서 계약해지를 당한 주택 소유주들 얘기도 자주 들린다. 오늘은 부동산 감정하는 절차에 대해서 우리가 잘못 이해하고 있는 부분들을 알아보기로하자.

 

▶ 은행의 입장

 

은행은 부동산 감정사와 현재 감정을 하는 부동산에 관해서 의사소통을 하면 안된다? 

그렇지 않다. 은행은 감정사와 현재 진행중인 감정평가에 대해서 연락을 주고받는 것이 꼭 필요한 절차이기 때문이다.

부동산 감정의 목적, 감정에 쓰인 모든 자료 등 양자간에 소통은 필수적이다. 또 은행이 감정보고서에 관해서 우려할 만한 사항을 발견했을 때 은행에서 취할수 있는 확고한 절차가 있다.

감정을 더 보완할 비교 대상으로 쓸 수 있는 매물을 더 제출해야 한다든가, 감정서에서 발견된 오류를 정정하라든가, 감정사가 어떻게 감정가를 결정지었는지를 설명하라고 요청하는 것 같은 대화는 흔하게 볼 수 있는 광경이다.

은행은 꼭 appraisal management company를 통해서 감정사를 정해야 된다는 것도 틀린 상식이다. 다만 감정사를 골랐던 직원과 대출심사 결정자가 다른 사람이어서 영향력을 행사할 수가 없을 때에는 상관이 없다. 어디에다 감정을 의뢰하든 은행의 감정가격에 대한 외압만 없으면 된다.

 

▶ 구매자의 입장

 

감정사는 구매자가 고용한 사람이다? 

그렇치 않다. 비록 구매자가 감정비용을 내는 것이 관행이지만, 감정사는 은행에서 고용됐다고 보는 것이 정확하다. 감정사의 임무는 은행 담보인 부동산 가치에 관한 정확한 분석을 해서 은행이 대출을 결정하는 것을 도와주기 때문이다.

현재 구매하고자 하는 부동산이 리모델링이 잘 되어있는 경우, 감정가가 현 주인이 들인 돈만큼 더 나올까?

꼭 그렇지는 않다. 감정사는 이런 경우에 현재 주택구매 수요자들이 어느 정도 가격을 제시할 것인가를 더 중요하게 생각하기 때문이다. 현주택 소유주가 리모델링 해놓은 것이 구매자가 마음에 들지 않거나 필요 없는 경우도 허다하기 때문이다.

 

감정사가 부동산 가격을 정한다? 

역시 정확하지 않은 얘기다. 감정사의 역할은 은행대출 심사 때 도움이 될 수 있는 믿을 수 있는 자료에 의한 감정 의견을 제출하는 것이기 때문이다.

 

감정사와 홈 인스펙터는 같은 임무를 수행한다? 

아니다. 감정사는 객관적이고, 편견이 없는 분석에 의거한 감정가를 도출해 냄으로써 은행 대출심사 때 담보 부동산의 현재 가격을 이해하는데 도움을 주는 것이고, 홈 인스펙터의 임무는 구매자를 위하여 사고자 하는 부동산의 상태를 점검해 주는 것이다.

 

부동산 에이전트는 감정사와 의사소통을 할 수 없다? 

역시 틀린 대답이다. 부동산 에이전트가 감정사한테 과도하게 압력을 넣어서 감정 가격에 영향을 주는 것이 아니라면 얼마든지 의사소통이 허용된다. 감정사와 부동산 에이전트가 제공할 수 있는 자료를 비교하여 오히려 더 정확하고 객관적인 감정보고서를 준비할 수 있는 경우가 많다.

또 부동산 에이전트가 감정에 관해서 우려되는 부분이 있을 때에도 역시 감정가에 이의를 제출할 수 있는 공식적인 경로가 있다. 감정사는 부동산 구매 계약서도 꼼꼼하게 읽고 매매 계약내용을 충분히 이해해야 한다.

 

부동산 매매가격만이 중요한 것이 아니고 매매조건에 따라서 감정 가격이 달라질 수도 있기 때문이다.