Foreclosure 주택 구입하기

*Texas Foreclosures Sale개요

1) Non-Judicial Foreclosures.

2) 경매를 ‘Trustee’s Sale’ 이라고 칭함.

3) Texas 254전 County가 동시에 실시.

4) 매월 첫 화요일 오전 10시 부터 오후 4시 까지 진행. 

5) Courthouse 에서 진행함.

6) 경매일로 부터 21일 전에는 Notice가 발행되어야 유효.

7) 경매날 Trustee가 제일 높은 입찰가에 판매.

8) 대금지불은  현찰 즉 Cashers Check 으로만 지불 가능.

9) Trustee가 ‘Trustee’s Deed’를 County Clerks’ Office에 등록함 (보통2-4주) 

 

Foreclosures는 Owner가 주택이나 건물을 담보로 은행에서 융자할때 Promissory Note(약속 어음) 에 서명 하여 돈을 빌렸다는 것을 확증 하고, Mortgage(지급보증 대출담보 저당권)에도 서명 하여 매달 payment를 잘 이행 할것을 서약 하며, 또 한편으로는Deed of Trust에 서명하여 만약에 Payment를 제때에 지불하지 못하여 연채(보통 3-6개월 혹은 그이상)가 될경우 법원의 판결 없이 ( Non-Judicial Foreclosures) 대출을 해준 Lender(융자업체)가 Trustee를 통하여 Foreclosures를 간단한 법적 진행 절차만을 통해 바로 차압 시킬 수 있다는 것에 동의 하는 것이다.

즉, Foreclosures Sale란 담보 대출자가 매달 대출금을 제때 지급 하지 못할때 융자 업체에서 담보물을 Trustee’s Sale을 통해서 처분하여 융자금을 최대한 빨리 회수 하려는 법적 조치다.

압류주택을 구입하는 것은 꽤나 기술적인 경험을 요구하는 일이다.

싼 값에 취득할 수 있다는 장점 뒤에는 수 많은 체크 포인트가 있으나, 일단 몇번의 고비를 넘긴다면 자신을 부동산 투자자(Investor) 가 되어감을 느낄수 있을것이다.

압류주택을 구입할 때 가장  안전한 방법은 은행명의로 된 압류주택을 구입하는 것이다.

아직 경매 단계에 들어가지 않은 Pre-Foreclosure주택의 경우 소유주들은 주택 시세보다 더 많은 빚을 지고 있기 때문에 잠재 바이어들은 소유주들뿐 아니라 렌더 측과도 거래를 해야 하는 부담을 안게 된다. 따라서 이 단계의 압류주택은 보통 절차가 복잡하고 시일도 오래 걸릴 뿐 아니라 가격도 다른 단계의 압류주택보다 더 높다는 단점을 지니고 있다. 

그러나 한 가지 장점은 보통 압류주택의 구입시 단점으로 지적되는 인스펙션 측면에서 바이어들이 유리한 입장에서 거래를 진행할수 있다는 점이다. 공공경매로 넘어간 압류주택 매물은 보통 가격이 가장 저렴하지만 인스펙션이 불가능해 종종 예상외의 수리비가 들어가게 된다.

가장 안전한 단계로 불리는 은행 소유주택 (REO : Real Estate Owned) 은 공공 경매에서 입찰자가 나서지 않아 은행 재소유로 넘어간 주택을 의미한다. 이 단계의 압류주택은 경매시 보다 더 비싼 경우가 많지만 은행측이 어느 정도의 수리를 해서 시장에 놓는 경우도 있으며 바이어들에게 유리한 파이넌싱 조건을 제공할 수도 있다. 그러나 은행들이 낮은 가격으로 바이어들의 경쟁을 의도적으로 유도한 후 오히려 예상치보다 더 높은 가격으로 압류 매물을 처리하는 경우도 발생할 수도 있다는 점에 주의한다.

그럼 압류주택을 구입 할때 주의하고 확인할 사항은 무엇이 있을까?

압류주택을 구입 할때는 반드시 전문 에이젼트의 도움을 받는다.

압류주택에 관한 정보를 redfin.com 에서 확인한다.

압류주택이라고 무조건 시세보다 싸거나 좋은 조건으로 구입할 수 있는 것은 아니다. 인근의 매물과 비교할 필요가 있다. 매물과 압류물건을 비교 분석하는 작업(Comp: Comparatives 또는 CMA) 은 부동산 에이젼트가 항상 하는 일이다.

있는 그대로의 조건으로 (As Is Conditions) 구입하는 경우라도 주택 구조의 결함을 반드시 체크한다. 수리비가 예상보다 많이 들어서 손해를 볼수도 있다. 수리 부분에 대한 답사가 필요하다.

구입후 렌트를 줄 계획이라면 Home Warranty 회사나 임대 전문가와 미리 상의해 추가로 들어갈 비용과 예상 수익들을 산출해 타산성이 있는지를 스터디해 보아야한다.   

또한 지나치게 압류주택에만 관심을 가지고 있으면 좋은 일반 매물을 놓칠수 있으니 매물 search 때 모든 형태의 매물을 동네 별로 살펴보아야 한다.