달라스 집 언제 팔고 언제 사는 것이 가장 좋은가?

대부분의 실물 거래시에 가격을 조정하는 시스템은 수요와 공급의 법칙을 따릅니다.  사고자 하는 수요자가 많으면 가격은 올라가고, 반대로 수요가 많지 않으면 가격은 떨어집니다.  그리고, 마찬가지로 팔려는 물건이 너무 많아 공급 과잉인 경우 가격은 내려가고, 반대로 물건의 공급이 적으면 가격은 올라갑니다.  그렇다면, 주택의 가격도 이러한 수요와 공급의 법칙에 영향을 받을까요?

당연히 영향을 받는다는 것이 저의 소견이긴 하나, 다른 물건 혹은 상품등이 수요와 공급의 법칙에 받는 영향력과는 비교도 않되게 작다고 생각합니다.  가장 큰 이유는 주택이라는 상품이 가지는 특수성에 기인하는데, 오늘은 주택만이 가지고 있는 여러 특수성에 대해 알아보고, 더 나아가 이 특수성이 주택가격에 어떤 영향을 미치는가에 대해서도 살펴보도록 하겠습니다.

대체재가 없는 필수재

주택이 가지는 특수성중에 한가지가 대체재가 거의 없는 필수재라는 것입니다.(이경우 투자목적이 아닌 거주 목적의 주택에 한정합니다.)  대체할 수 있는 대체재가 없는 주택만의 특성입니다.  예를 들어, 쇠고기 값이 많이 비싸면 돼지고기 사먹을 수 있고, 배추가격이 상승하면 다른 야채로 대체할 수 있지만, 주택의 경우 주택 가격이 오른다고 하여 다른 것으로 대체할 수 있는 특별한 대체재가 없습니다.  다시말해, 주택 가격이 아무리 비싸도 구입해야 하는 구매자는 매수하여야 하며, 반대로 가격이 많이 떨어져 있어도 팔아야 하는 입장에 있다면 매도하여야 한다는 것입니다.  또한, 주택이 가지는 필수재라는 특성으로 인해, 주택가격의 등락을 쉽게 예측하기 어렵고, 또한, 특별한 경우를 제외하고는 큰 폭의 주택가격 하락은 발생할 확률이 크지 않습니다.  혹시라도 예상치보다 큰 폭의 하락이 발생했을 경우 단기성일 확률이 높고, 오랜 기간 걸리지 않아 원시세를 회복하는 것이 주택시장의 성격이라고 할 수 있겠습니다. 

단적인 예로, 2007년부터 시작되어 2010년 말까지 전세계를 불황의 시대로 몰아갔던 Subprime Mortgage Crisis 기간동안, 미국내 주택은 평균 30% (지역에 따라 차이 있습니다.) 가격 하락이 있었습니다.  여러가지 이유로 이 사태가 발생했지만, 아무튼 7년이 지난 현재 주택가격은 Subprime Mortgage Crisis 가 발생하기 전의 가격대를 회복하였고, 지역에 따라 차이는 있으나 저희가 살고 있는 달라스 지역의 경우 오히려 그전보다 훨씬 높은 주택 가격을 형성하고 있습니다.  Subprime Mortgage Crisis 자체가 자주 일어날수 있는 상황도 아니지만, 이런 사태가 발생하더라도 주택시세는 오래 걸리지 않아 다시 회복된다는 것을 보여주는 주택이 가지는 필수재라는 특성의 단적인 예로 보시면 되겠습니다.

무한정 생산해 낼수 없는 유한재

주택은 주어진 위치에 정해진 만큼의 양만 생산 가능합니다.  대다수의 상품들과 같이 무한정 생산할 수 없다는 것입니다.  가장 쉬운 예로, 달라스 지역에서 한인분들에게도 가장 인기있는 Coppell과 Plano 지역의 주택가격이 타지역에 비해 높은데, 가장 큰 이유는 이 지역에 더 이상의 주택을 생산할 수 없다는 유한성 때문입니다.  만약에, 이 지역들에 계속해서 새집들이 지어진다면 지금과 같은 높은 주택가격은 형성되지 않을 것입니다. 

많은 분들의 선망대상인 투자재

주택이 가지는 또 하나의 특성은, 많은 사람들이 투자하기 원하는 투자재라는 것입니다.  위의 두가지 특성을 포함하여 여러 이유로, 주택은 시대와 장소를 불문하고 최상의 투자대상이 되어왔는데, 이 이유 때문에 또 주택의 가격은 많이 떨어지지 않습니다. 

현대를 살아가는 우리들이 단기 혹은 장기 투자목적으로 쉽게 생각하는 대상으로 주식 및 펀드관련 금융상품, 금과 오일 등의 현물투자 등이 있으나, 이 투자대상들은 등락의 폭이 너무 심하여 크게 손해를 보는 경우가 있는 반면, 주택을 투자목적으로 구입하였을 경우, 위의 투자들과 비교할 때 훨씬 큰 안정성을 보장합니다.  물론, 단기간내에 대박(?)을 이루어내기는 쉽지 않지만, 장기간을 두고 볼 때 결코 큰 손해는 입히지 않을 것입니다.

앞의 세가지 주택의 특수성으로 인해, 주택의 가격시세를 단순히 수요와 공급의 법칙에 맞추어 예상하는 것은 맞지 않다고 생각합니다.  또한, 금리 인상 때문에 집값이 떨어질 것이다라는 식의 단순한 논리로 주택 가격 시세를 논하는 것도 무리가 있다고 생각합니다.  앞에서도 언급했던 Subprime Mortgage Crisis 가 발생하기 3-4년 전인 2004년부터 2007년 사이 미국의 기준금리는 1.06% 에서 5.12%까지 약 5배 가까이 상승하였습니다.  그렇다면, 이자율이 올랐으니 집값은 떨어지는 것이 당연한데, 아래 표(1996년부터 2016년까지 20년동안의 주택가격 추이를 보여주는 표입니다.) 에서도 보시는 바와 같이, 미국 역사상 가장 높은 주택 시세를 보이는 것이 2006년이고, 또한 집값 상승이 가장 가파른 것도 이 시기입니다.  (가장 윗그래프가 LA 지역, 가장 아래 그래프가 Dallas지역 입니다.)

다시 말해, 단순히 이자율이 상승한다고 집값 하락을 예상하는 것은 옳지 않은 판단이며, 마찬가지로 수요와 공급의 법칙만으로 주택 시세의 등락을 판단하는 것도 또한 무리가 있다고 생각됩니다.

주택을 사고 팔 때 누구나 가장 좋은 시기를 잡기를 원합니다.  하지만, 가장 좋은 시기라는 것도 본인의 상황에 따라 다르게 적용되므로, 필자가 생각하는 가장 좋은 시기는 집값의 변동을 고려하기 보다는 본인의 상황에 가장 적합한 시기를 잡는 것이 가장 좋은 시기라고 말씀드립니다.

간단한 예로, 거주 목적 혹은 투자 목적에 따라, 현금으로 살지 융자를 받을지에 따라, Down Payment를 어느정도 할지, 얼마나 오래 주택을 소유할지 등에 따라서도 가장 좋은 시기는 달라질 수 있기 때문입니다. 

주택을 구입 또는 매도할 계획이 있으신 독자분들께서는, 단순히 좋은 시기만 기다리기 보다는 인테넷 검색등을 통한 주택 시세 동향 파악, 그리고 부동산 중개인과 융자관련 업무를 하고 계시는 분들과의 활발한 교제를 통하여, 여러 주변 상황들과 본인의 상황들을 계속 점검하는 노력이 가장 좋은 시기를 가장 빨리 만날 수 있는 가장 좋은 방법이라고 생각합니다.