미국 부동산 구입시 알아두면 좋을 보험 상식

어떤 물건을 소유하게 되면 그에 상응하는 책임도 자연스럽게 따르게 되는 것이 원리이듯, 부동산을 구입하게 되면 소유자로서 책임질 부분이 발생합니다. 소유주체인 개인 또는 회사가 미래에 발생할 사고로 인한 손해를 모두 감당할 수 없다고 판단하면 일정한 비용을 지불하고 보험을 구입하여서 Risk를 Transfer하게 됩니다.

보험가입의 판단은 부동산에 관계된 이해 당사자들에 의해 결정되는데, 미국에서는 대다수의 부동산 거래가  은행의 대출을 통해 이루어지기 때문에 해당 부동산에 담보(Collateral)를 설정하고 대출을 해주는 은행의 보험 요구(Requirement) 사항을 따를 수 밖에 없습니다. 물론, 대출(Loan)이 없는 부동산 소유주는 보험 가입에 대한 판단을 본인들의 Risk Tolerance수준에 맞게 하게 됩니다.

1.   어떠한 위험(Risk)에 대해 보험이 필요한가요?

부동산의 경우, 부동산 자체의 Damage를 보상할 "Property Coverage"와 제3자(Third Party)의 손해를 배상할 "Liability Coverage"로 크게 나뉘어 집니다.

Property Coverage에 포함되는 대표적인 4가지는Building, Business Personal Property, Sign, Business Income 입니다. 외형적인 건물 자체와 별도로 건물 내에 구비되어 있는 Security Desk, 청소 도구, 그림 등은 Business Personal Property에 해당되고, 건물 외벽 또는 외부에 따로 설치된 Sign, 그리고 사고로 인해 Tenant로 부터 월세(Rent)를 받지 못하게 될 손실을 보상해 주는 것이 Business Income입니다.

Liability Coverage는 빌딩 소유자와 소유자의 종업원을 제외한 다른 3자에게 발생할 손해를 보상하는 것으로 Parking lot을 포함한 부동산의 범위(Premise) 내에서 발생하는 사고를 위한 것입니다. Parking lot에 생긴 Pot hole에 발이 걸려 넘어지거나, 건물 계단에서 넘어지거나, 건물 공동구역(Common area)에서 미끄러져서 넘어지거나, 건물의 지붕에서 떨어지는 물건에 맞거나, 건물의 붕괴 또는 일부 파손으로 세입자(Tenant) 에게 사업상 또는 신체상의 손해가 발생하는 경우 등이 대표적입니다.

 

2.   보험료에 영향을 미치는 요소에는 어떤 것이 있는지?

건물의 Structure는 얼마나 튼튼한지?  Sprinkler는 설치가 되어 있는지? 건물이 언제 지어졌는지? 등과 같은 외형적인 요소가 보험료에 전부 영향을 미칠 것 같지만, 이와 별도로 건물에 Tenant가 얼마나 입주해 있는지? 사고 위험이 높은 세입자가 입주해 있는지? 건물의 용도가 Retail shopping center인지? office 빌딩 인지? 등과 같은 용도에 따라서도 보험료가 차등적용됩니다.

 

3. Tenant의 종류도 보험료에 영향을 미치나요?   

Pawn Shop, 나이트클럽, 대형 Bar, Auto Repair Shop 등이 Tenant으로 있는 빌딩은 좋은 보험사를 통해 보험을 가입하기 힘든데, 이유는 관련 비지니스에서 사고가 발생할 위험이 높아서 보험사에서 보험가입을 꺼려하기 때문입니다. 실제로 지붕을 뚫고 침범하는 도난 사고가 Convenience Store나 Beauty Supply Store에 종종 발생하고, 불을 다루는 Restaurant의 화재 위험이 높은 만면, Office 용도의 빌딩에서는 Building에 Damage를 입히는 사고가 거의 발생하지 않기 때문에 상대적으로 좋은 보험 Rate을 받습니다.

 

4.   Vacant빌딩은 보험료가 저렴하나요?

세입자가 100% 입주해 있는 빌딩은 관리가 잘 되는 빌딩으로 판단하고, Vacant이 많으면 그와 반대로 관리가 잘 안되어 사고 확률이 높다고 판단합니다. 실제로 비어있는 Unit의 벽을 뚫고 도둑이 침입하는 사고가 많이 발생하고, Vandalism과 같은 사고도 발생할 수 있기 때문에 공실률이 높은 빌딩의 경우 좋은 보험사에 가입도 안되고, coverage도 좋지 않은 보험에 가입되게 됩니다. Vacant 빌딩 보험은 보험료는 낮지만, 그만큼coverage 의 quality가 좋지 않은 보험이라고 보시면 됩니다.

 

5.   보험은 얼마나 가입해야 하나요?

건물 구입자가 원하는 금액과 은행에서 요구하는 최소 담보(Collateral) 금액, 그리고 보험사에서 제공하는 보험가액 사이에 차이가 발생하는 경우가 많은 이유는, 보험사의 보험가액이 건물(땅 제외)만을 다시 짓는 Replacement cost를 고려하는데 반해, 소비자가 구입하는 Building의 구입가에는 땅(land)의 가격이 포함되어 있고, Rent Income에 따른 Premium이 부가되어 있기 때문입니다.

같은 시기에 건축한 크기가 동일한 건물이 한적한 시골에 있는 것과, 뉴욕의 맨하탄에 있는 경우, 건물의 구입가는 몇배 차이가 날 수 있지만 보험가액은 거의 비숫할 수 있다는 것입니다. 따라서, Premium이 높은 빌딩 또는 땅(land)의 가치가 높은 부동산을 구입하면서 대출 비율이 높게 되면, 은행에서 요구하는 limit 대비 보험사에서 제공할 수 있는 보험가액이 낮아서 종종 문제가 생기기도 합니다. 은행의 대출심사를 담당하는 직원이 잘 이해를 하고 loan value 보다 낮은 보험가액을 Approve해주면 되는데, 그렇지 않은 경우 시간이 지체되는 경우가 발생하기도 하니 염두해 두시기 바랍니다.

반대로, 오래된 낡은 건물을 저렴하게 구입하셔서 구입가에 맞춰 재건축하는 Replacement cost 보다 낮게 보험 가입을 원하는시는 건물주 분들도 계시게 되는데, 구입가에 맞추기 위해 Actual Cash Value(= Replacement cost - 감가상각(Depreciation))로 가입하는 것보다는 Replacement Cost에 맞춰서 보험을 가입하실 것을 권장해 드립니다.

6.   Deductible(본인부담금)은 얼마가 적정한가요?

Deductible을 높이면 보험료가 내려가지만, 높게 한다고 보험료가 비례해서 그만큼 낮아지지 않고,  Building Damage 발생 시,  기본적인 수리비용이 높기 때문에 너무 낮게($500 또는 $1,000) 설정하는 것도 보험료 측면에서 유리하지 않아 $2,500~$5,000 정도를 선호하는 편입니다. 일부 은행에서 Deductible의 상한선을 제시하기도 하지만, 대다수의 경우 보험가입자의 판단(자기부담능력)에 따라 적정하게 결정하시면 되겠습니다.